通卷 第15號(2000. 6. 5)

韓建協  通信

韓國建設經濟協議會

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- 목      차 -

Ⅰ. 주요업무 추진현황 …………………………………… 1

1. 재경부차관 초청 조찬간담회 개최

2.「건설안전 세미나 : □안전을 잘하면 기업이 강해진다□」 개최 준비

3. 건설산업기본법 개정에 필요한 사항에 대한 의견 조회

4. 한건협 E-Business연구회 구성 추진

Ⅱ. 소식 및 동정 …………………………………………… 4

1. 건설산업 구조개편 후속조치 상황

2. 회원사 소식

3.「건연(建聯) 클럽」 동정

Ⅲ. 건설경영정보 …………………………………………… 6

1. 건설산업구조개편 후속조치 세부내용 요약

2. 릿츠(REITs)도입과 건설업계 대응방향

Ⅰ. 주요업무 추진현황

1. 재경부 차관 초청 조찬간담회 개최

한국건설경제협의회

□지난 5월30일(화) 07:30 하얏트호텔 로터스룸(2층)에서 엄낙용 재정경제부 차관을 초청하여 조찬간담회를 개최하였음

□이날 엄낙용차관은 우리 협의회 회원사대표와 관련 임원70여명이 참석한 가운데 □우리 경제의 최근 동향과 향후 정책방향□을 주제로 강연하고, □시장경제원리에 충실한 정부계약제도 마련 □건설금융 및 보증기관의 다원화 □건설경기 부양대책마련 등에 대한 건설업계의 건의사항에 대한 정부입장과 향후 계획에 대해 설명하였음

<업계건의사항에 대한 엄낙용차관 주요 답변내용>

□ 시장경제원리에 충실한 정부계약제도 마련

정부는 지난 4월 정부계약제도를 개정하여 낙찰율 상향과 최저가낙찰제등을 시행키로 하였으며, 부실공사를 방지하고 업체간 자유롭고 공정한 경쟁을 촉진하는 시장경제원리의 구현을 위해 건설공사 계약관련 제도를 지속적으로 정비해나갈 계획임

□ 건설 금융 및 보증기관의 다원화

건설 금융 및 보증기관 다원화의 필요성에 대해 공감하고 있으나, 이를 위해서는 여러가지 제반여건이 조성되어야 하므로 본 건의내용은 추후 여건 성숙정도에 따라 단계적으로 검토하도록 하겠음

□ 건설경기 부양대책 마련

미분양 주택증가등으로 어려움에 처한 건설업계 지원을 위해 주택 구입자금 및 전세금등을 지원하였으며, 침체된 건설경기 부양을 위해 SOC 민자사업을 추진하였으나 업체들의 참여가 저조한 실정이므로, 프로젝트 파이낸싱기법 활용을 통한 민자사업 활성화 방안을 강구하고 있음

2. 『건설안전 세미나 : □안전을 잘하면 기업이 강해진다□』 개최 준비

□오는 6월8일(목) 우리 협회는 건설업체의 현장소장 및 안전관리자, 안전담당자를 대상으로 삼성동 COEX 대회의실(3층)에서 『건설안전 세미나 : □안전을 잘하면 기업이 강해진다□』를 개최할 예정임

□이번 행사는 한국산업안전공단이 오는 6월7일부터 10일까지 나흘간 □국제안전기기전시회□를 개최하면서, 이 기간 중 우리 협회의 참여를 요청한데 따른 것으로 건설공사 성수기를 맞아 현장의 안전관리 능력을 제고키 위한 것임

□참가신청 : 참가비무료(선착순 150명)/중식제공

□ 담 당 자 : 한국건설경제협의회 정책본부 송형진대리

□ 연 락 처 : TEL.771-7933/FAX.755-2081.

<주제 및 주제발표자>

주제	발표자
제1주제 <안전관리의 사명감>	이영섭 교수(서울산업대 교수) - 50분(10:30 ∼ 11:20)
제2주제 <대형SOC현장의 안전관리 사례발표>	민석배 안전팀장 (삼성건설 인천국제공항진입도로 연육교 현장) - 60분(11:20 ∼ 12:20)
제3주제 <안전관리의 경영효과>	채준석 소장(경영안전연구소) - 50분(13:30 ∼ 14:20)
제4주제 <고층건축공사 안전관리 사례발표>	방태원 안전과장 (현대건설 아셈 및 무역센터 현장) - 60분(14:20 ∼ 15:20)

3. 건설산업기본법 개정에 필요한 사항에 대한 의견조회

□건설교통부는 지난 4월에 건설산업구조개편방안을 확정하고, 그 후속조치의 일환으로 오는 10월 정기국회 상정을 목표로 건설산업기본법 개정 작업을 수행중임

□이에 따라 우리 협회는 6월10일(토)까지 동법 개정을 요하는 사항에 대한 회원사 의견을 종합하여 정부와 협의할 예정임

4. 한건협 E-Business연구회 구성 추진

□지난 5월24일(수) 협회 회의실에서 올들어 두 번째 회원사 정보기획팀장 회의가 개최되었음

□이번 회의에서는 삼성건설의 인터넷시공관리 솔루션인 프로젝트넷과 현대건설의 ERP(Enterprise Resource Planning : 전사적 자원관리)에 대한 사례발표가 있었음

□또 이날 회의 참석자들은 건설 E-Business에 대한 논의를 통해 회원사의 E-Business사업을 지원키 위한 (가칭)□한건협 E-Business연구회□를 운영키로 함에 따라 본회 정보지원팀에서는 오는 6월10일(토)까지 각 회원사로부터 동 연구회에 참여할 실무책임자를 추천받아 연구회 구성을 완료할 예정임

□이는 최근 건설업계가 E-Business를 새로운 세기에 기업의 경쟁력을 결정짓는 핵심요소로 인식하고 자재구매, 생산 및 물류, 조직·인사관리, 마케팅, 재무·회계 등 각 분야에 E-Business도입을 서두르고 있는데 따른 것으로, 동 연구회를 통해 E-Business에 대한 회원사의 중복투자를 방지하고 협회차원의 공동사업을 발굴함으로써 회원사의 원활한 E-Business를 지원키 위한 것임

(가칭)「한건협 E-Business연구회」 참여 안내

□대    상 : 회원사 E-Business관련 실무책임자(각사당 1인)

□운영방향

- E-Business 도입분야 연구 및 분석

- E-Business관련 업계동향 및 신기술 검토

- E-Business관련 신규사업 발굴 및 추진

□기대효과

- 회원사의 E-Business사업에 대한 중복투자를 방지하고 한건협 차원의 공동사업을 통한 시너지효과 창출

□연구회 참가문의 : 한국건설경제협의회 정책본부 정보지원팀

- 담    당 : 방영갑팀장/김낙균주임

- 연 락 처 : TEL.771-7933/FAX.755-2081

Ⅱ. 소식 및 동정

1. 건설산업 구조개편 후속조치 상황

□조달청은 재경부의 회계예규 확정·발표(4/29)에 따른 후속조치로 지난 5월29일 PQ 및 적격심사세부기준의 개정작업을 완료하고 5월29일 이후 공고분부터 적용에 들어갔음

□한편, 건교부도 건설산업구조개편의 일환으로 저가하도급에 따른 부실공사 방지를 위해 지난 5월29일(월)『하도급심사지침』을 마련, 지방국토관리청 등 소속기관에 시달하고 시행에 들어갔음

□이에 대하여 우리 협회는 오는 6월9일(금) 회원사의 업무담당임원회의 운영위원 간담회를 개최, 계약제도 변경내용에 관하여 토의할 예정임

※ 동 건에 대한 세부내용 해설은 동 자료의 □경영정보□를 참고해 주시기 바랍니다.

2. 회원사 소식

□현대건설·쌍용건설, 싱가포르서 건설대상 수상

□현대건설이 98년 완공한 □시그너쳐 파크 콘도미니엄□이 최근 싱가포르 건설청이 선정하는 `2000 건설대상'(Ｇonstruction Ｉxcellence Ｅward)에서 공동주택부문 최우수상을 수상하였음

□한편, 쌍용건설도 98년 완공한 피어스빌라와 캐피탈 스퀘어 빌딩으로 싱가포르 정부가 주관한 `99싱가포르 건설대상' 민간주택부문 최우수상과 상업건물부문 우수상을 수상하였음

□86년 제정된 싱가포르 건설대상은 싱가포르 건설청이 전년도에 준공한 건물을 대상으로 품질·시공능력·기술 등을 종합 평가해 우수 시공업체에 수여하는 상으로 현대건설은 지난 97년 `선텍시티' 공사로 상업용 건물부문에서 최우수상을 차지한 데 이어 두번째로 건설대상을 받게 된 것이며, 쌍용건설은 3년 연속 이 상을 수상해 높은 시공능력을 인정받게 되었음

□창립기념일을 축하드립니다!

□현대건설(1947.5.25), 한일건설(1978.5.28), 금강종합건설(1989.6.1)

3. 『건연(建聯)클럽』 동정

□우리 협회 회원사 전임대표들의 친목모임 □건연클럽□(회장 이내흔)이 오는 6월15일(목)과 7월1일(토) 연이은 친목모임을 가질 예정임

□6월15일 한성C.C.에서 개최되는 모임은 □건연클럽□의 제11차 정례모임이며, 7월1일(토)에 태영C.C에서 개최될 모임은 (주)태영 변탁사장이 건연클럽 회원들을 초청하는 행사임

본란은 회원사의 경조사를 함께 하고자 마련한 지면입니다. 회원사에 두루 알리고자 하시는 공지사항이 있으시면 표지에 게재되어있는 전화나 E-MAIL로 연락 주시기 바랍니다.

Ⅲ. 건설경영정보

건설산업구조개편 후속조치 세부내용 요약

◐ 조달청 PQ 및 적격심사 주요개정 내용

† PQ심사세부기준

□경영상태 평가방법

항 목	종 전	개 정
□업체평균비율 산정방식 평가기준 ( 평균비율이 (-)인 경우) □기술개발투자비 산출기간 □신용평가기관의 신용평가등급에 따른 가점대상 공사	산술평균방식 ( 0점 처리) 최근 3년간 실적 500억원 이상 공사	가중평균방식 (최저등급으로 평가) 최근년도 실적 300억원 이상 공사

□ 경영상태 평가기준이 완화되어 변별력이 약화됨

□ 시공경험 평가방법

항 목	종 전	개 정
□실적 평가기준	200% 이상 실적시 만점	공사금액별로 구분평가 □500억원 이상 공사 : 300% 이상 실적시 만점 □500억원 미만 공사 : 200% 이상 실적시 만점

□ 공사실적을 5백억원 이상과 미만으로 구분하여 평가함으로써 대규모 공사의 경우 시공경험평가시 상대적으로 높은 변별력을 갖게 되었음

□ 기술능력 평가방법

항 목	종 전	개 정
□경력기술자 평가방법 □일반기술자 보유상황	〈신설〉 30인 이상 보유시 만점	경력계수 적용 20인 이상 보유시 만점

□ 경력기술자에 대한 평가시 경력계수의 적용으로 해당공사의 동일분야에서 오랜 경험을 쌓은 기술자를 많이 보유한 업체일수록 높은 평가를 받음

□ 신인도

항 목	종 전	개 정
□배점 □ISO 인증 □부정당업제재기한 만료후 제재기간에 해당하는 기간중에 있는자에 대한 제재처분	±10점 + 3점 감점	±3점 삭제 삭제

† 적격심사 세부기준

□공사수행능력 평가항목 배점조정

항 목	종 전	개 정
□수행능력 □입찰가격 □시공계획 적정성(*) □시공여유율 □공사수행관련결격여부	35 30 31 4 - 40	40 30 26 4 삭제

※ 시공계획의 적정성 평가항목 및 배점조정

항 목	종 전(31)	개 정(26)
□평가항목 및 배점	현장관리계획의 적정성(11) 공사관리계획의 적정성 (8) 자재 및 인력조달가격의 적정성(12)	삭제 하도급계획의 적정성 항목으로 분리평가(10∼12) 배점 강화 (14∼16)

□적격심사 통과점수 및 낙찰하한율 상향조정

항 목	종 전	개 정
□통과점수 □낙찰하한율	획일적 적용(85점) 획일적 적용(73%)	공사금액별 구분적용(통과점수/낙찰하한율) □ 1000억 이상 : 85점 (73%) □ 1000억 미만-300억 이상 : 90점 (78%) □ 300억 미만 : 95점 (83%)

□자재 및 인력가격조달가격의 적정성에 대한 평가강화

항 목	종 전	개 정
□평가방식 □배점조정	획일적 평가 12점 만점	공사금액별 구분평가 14∼16점 만점

□공동수급체평가방법개정

항 목	종 전	개 정
□지역가점제도	지역업체 합산시공비율이 5%이상인 경우 시공비율만큼 가산평가	지역업체 합산시공비율이 10%이상인 경우 시공비율의 1/2만큼 가산평가

□ 가산평가한도는 종전과 같이 10%를 초과할 수 없도록 제한함

〈조달청 PQ 및 적격심사 항목별 배점기준 비교표〉

□ PQ대상공사

구 분		심사항목	종 전		개 정		비 고
			PQ	적격	PQ	적격
공사수행능력		시공경험	30		30		공사금액별 구분평가
		기술능력	35	PQ점수	35	PQ점수
		경영상태	35	×	35	×	업체산술평균→가중평균
		신 인 도	±10	35/100	±3	40/100	ISO인증, 부정당 기간 만료후제재기간에 있는자등에 대한 평가항목 삭제
		소 계	100	35	100	40
입 찰 가 격				30		30	30 -□88-낙찰율□
시 공 여 유 율				4		4
시공계획적정성				31
공사수행관련결격여부				-40
자재 및 인력조달 가격의 적정성	300억 이상					16	공사금액별 구분평가
	300억 미만					14
하도급계획의 적 정 성	300억 이상					10	〃
	300억 미만					12
합 계				100		100
적격통과점수				85		공사금액별 구 분	1000억 이상 : 85점 1000억 미만-300억 이상 : 90점 300억 미만 : 95점
최저낙찰율				73%		〃	1000억 이상 : 73% 1000억 미만-300억 이상 : 78% 300억 미만 : 83%

◐건교부 건설공사 하도급심사지침 주요내용

(2000.5.29부터 시행)

□저가하도급 심사대상

- 원도급액 대비 하도급액 비율이 82%미만인 경우

※ 하도급내용이 포함된 부대입찰공사는 심사대상에서 제외

□하도급심사 절차

- 건설산업기본법 제29조 제5항에 따라 도급자가 발주자에게 통보한 하도급비율이 82%미만인 경우 하도급심사에 착수

- 심사기준에 따른 점수합계가 85점미만이면 발주자는 도급자에게 하도급계약의 변경 또는 하수급자의 변경을 요구

- 도급자가 하도급변경 요구에 불응시 발주자는 건설산업기본법 제31조 제2항의 규정에 의해 도급계약해지 가능

- 하도급변경요구가 부당하다고 인정되는 도급자는 발주자에 대해 재심청구

□하도급 심사기준 (100점)

- 하도급가격의 적정성(60), 하도급자의 시공능력 및 신뢰도(20), 하도급공사의 여건(20)을 기준으로 심사

※ 하도급의 낙찰율과 원도급낙찰율이 높고, 하도급자의 시공능력과 동종공사 시공경험이 많으며, 하도급공사가 쉽고 공사계약기간이 길수록 높은 배점 부여

릿츠(REITs)도입과 건설업계 대응방향

건설교통부에서는 지난해부터 가칭 □부동산투자회사법□ 제정을 추진하여 왔으며 2000년6월중 법안초안을 마련하고 관계기관 협의와 입법예고 등을 거쳐 오는 9월 법제정안을 정기국회에 상정, 내년부터 시행할 계획임

이에 따라 건설업계도 개발자금을 직접 자본시장에서 조달할 수 있는 부동산투자회사의 설립 또는 지분참여 등을 통해 릿츠시장 선점에 대해 관심을 집중하고 있음

1. REITs의 개념

1) REITs란?

□REITs란 회사(부동산뮤츄얼펀드) 또는 투자신탁의 형태로 주식공모를 통해 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산등(부동산, 부동산관련유가증권, 부동산관련 대출 등)에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 배분하는 부동산간접투자방식

□국내에서는 현재 투자신탁형이 부분적으로 시행되고 있으며 정부는 부동산뮤츄얼펀드의 활성화를 위해 가칭 □부동산투자회사법□을 제정 오는 9월 정기국회에 상정, 내년부터 시행에 들어갈 계획임을 발표

2) 부동산투자회사의 특징

□특수한 부동산회사로서 핵심자산 운용은 주주총회 및 이사회에서 수행하고 부수적인 관리업무는 자회사 또는 외부위탁하여 수행하는 형태로서 부동산관리업의 일종

□자산을 운용하여 얻은 수익의 90%이상을 매년 지분소유자에게 배당한다는 점에서 효과적인 투자유인책으로서 기능

□투자자의 입장에서 보면 부동산 간접투자기관이자, 자산운용 측면에서는 자산의 대부분이 부동산으로 구성되어 있는 자산집중적인 조직

□부동산증권화의 한 방편으로서 부동산투자회사의 주식은 주식시장에 상장되어 유동성이 확보됨

〈부동산투자회사제도 개념도〉

			자산보관기관 ·부동산, 현금 ·유가증권
			↑위 탁 수수료	↓자산보관 서 비 스
투자자 ·주주(기관투자자, 개인투자자) ·채권자	← 배당 → 투자		부동산투자회사 ·주주총회 ·이사회 ·이사, 감사 ·자산운용전문인력		← 임료 이자 → 투자		투자자산 ·부동산 ·부동산관련유가증권 ·현금
			↓지분출자 ↑배당
부동산투자자문회사			자 회 사 ·부동산시설관리업 ·부동산투자자문업				부동산투자자문회사

<부동산 간접투자상품 비교표>

상 품	내 용	장·단점	관련기관	시행일
자산담보부채권 ( ABS )	·모든자산 담보로 채권발행 ·신용카드, 자동차 할부 대금 등 ·국고채수익률보다 높고 회사채수익률보다 낮은 수익률	·안정성, 고수익성 ·부실채권 유동화로 구조조정 촉진 ·자금조달원 다양화 ·담보에 하자 발생 가능	·자산관리공사 ·은행 등 금융기관 ·한국토지공사	99년 6조 7,709억원 발행 계속발행
주택저당증권 ( MBS )	·금융기관 보유 주택저당권을 담보로 발행한 수익증권 ·한국주택저당증권유동화주식회사 통해 판매	·소액투자로 안정적 수익 ·주택자금공급 확대 ·조달금리 높으면 활성화 기대난 ·장기채로 외면 가능성	·건교부 ·KoMoKo ·주택할부금융	3, 4월 발행 5월이후 유동
부동산투자신탁 ( REITs )	·부동산뮤추얼펀드 ·주식발행으로 지금 모집후 부동산에만 투자 ·전문 운용사 통해 임대, 개발, 처분 후 수익배당	·기업구조조정 촉진 ·부동산투자수익 환원 ·서민에 투자기회 제공 ·무분별 펀드 난립 우려 ·수익금보장 불투명	·건교부 ·한국토지신탁	준비중

2. 정부의 REITs의 도입방향

1) 부동산투자회사 제도도입의 기본 원칙

□정부는 부동산투자신탁회사 제도도입의 가장 근본적인 취지를 부동산간접투자 및 부동산 유동성 제고에 두고 새로운 법률인 □부동산투자회사법□ 제정시 투자자 보호나 부동산시장에서의 부작용을 최소화하면서 당초의 제도 도입의 목적이 실현되도록 중점 추진방향을 다음과 같이 설정함

□투자자 보호장치 강화

- 투자자가 자기책임 하에 안심하고 투자할 수 있도록 각종 정보공시 요건을 강화하고 아울러 주주총회 및 이사회의 권한을 강화하여 소액주주의 권익 보호

- 부동산투자회사의 대형화를 통해 주식시장의 상장을 의무화하고 건전한 자산운용이 가능하도록 엄격한 운용기준을 제정하며, 행정당국 및 금융당국에 의한 철저한 관리·감독

□예상되는 부작용 최소화

- 제도 도입으로 예상되는 부작용을 최소화하기 위해 점진적·보수적으로 제도를 도입하고 추후 점진적인 활성화를 유도

- 이를 위해 회사 설립 및 현물출자에 대한 제한 규정, 엄격한 자산운용기준의 설정 그리고 투자자를 보호하기 위한 자산보관기능의 위탁 등에 관한 내용을 입법에 반영

□개발사업의 제한적 허용

- 마지막으로 부동산투자회사의 경영의 안정성을 침해하지 않는 범위 내에서 개발사업을 제한적으로 허용

- 이를 위해 개발사업에 대한 타당성 분석을 강화하고 투자위험성이 분산되도록 사전적 장치를 강구하며, 공공개발사업에 대한 투자 유도

2) 부동산투자회사 도입의 주요내용

구 분	주요내용
회사형태	·상법상 주식회사만 허용
최저 자본금	·1000억원 이상
대상자산	·부동산 관련자산 투자(부동산담보대출 제외)
법인세	·법인세 면세 추진(90% 이상 배당)
주식 분산	·2년내 상장 의무화 ·주식은 최소 300인 이상에게 분산·소유토록 함 ·1인당(특수관계인 포함) 주식소유한도는 전체 주식의 10% 이하로 제한(소유한도의 예외를 인정하되 의결권은 10%로 제한)
회사운영	·자기관리 형태 : 부동산투자회사내에 경영진과 자체 전문인력을 확보
기업지배구조	·자기관리형태의 경영에서 나타날 수 있는 경영진의 권리남용을 방지키 위해 투자자에게 일정 정도의 지배권 부여 (주주총회 및 이사회와 감사기능의 강화, 부동산투자회사 임직원의 회사업무와 관련된 거래행위 제한하고 임·직원의 자산운용과 관련한 부당행위 방지책 수립, 경영자에 대한 인센티브 부여)),
자회사	·부동산투자회사의 시설관리와 관련하여 발생할 수 있는 법적 책임과 위험에 부동산투자회사가 연관되지 않도록 별도의 자회사 설립 허용하고 모회사 소유이외의 부동산 관리를 통한 수익 허용(단, 자회사의 모회사 주식취득 금지)
현물출자	·제도도입 초기에 제한적 허용(기업 및 금융기관의 구조조정용 부동산 등을 우선 허용토록 검토)
소득요건	·연수입의 80% 이상을 부동산 관련 수입(부동산, 관련유가증권)에서 발생해야 함
자산 요건	·부동산-70% 이상 ·부동산 및 부동산 관련 자산 및 현금-90% 이상 ※부동산 단기거래 제한(5년)
배당 요건	·배당가능이익의 90% 이상
차 입	·총자산의 30%까지 허용
수익사업 종 류	·지분형(MBS 등 부동산 유가증권도 포함) ·개발형-총자산의 30%까지 허용

3. REITs 도입에 건설업계에 미치는 파급효과

1) 기업의 자산유동성 확보에 기여

□부동산의 유동성 확보로 IMF 외환위기에 따른 기업의 극심한 자산디플레이션 해결에 기여

□개발자금을 자본시장에서 직접 조달 : 금융기관 차입 또는 선분양 방식 등 기존자금조달 방식 변화 예상

□새로운 자산관리시장 형성과 현물출자에 따른 부동산의 처분 용이

□민간건설공사 수행과정에서 발주자의 부도 등에 따른 부동산 대물변제 등 자금흐름의 왜곡으로 발생했던 건설업체들의 자금유동성 개선에 기여

□기업 및 금융권보유 부실채권의 실효성 있는 처리를 통해 구조조정의 효율성을 도모할 것이며, 자산의 40% 이상이 부동산으로 구성되어 국내 대기업의 현실에서 REITs제도 도입은 구조조정 과정에 있는 기업에 매물부동산의 실질적인 처리수단으로 활용될 것임

□RTEITs 도입에 따른 중장기 임대시장의 형성으로 부동산을 안정적으로 이용할 수 있기 때문에 업무용부동산 또는 개발을 위한 보유부동산을 취득할 필요성 감소로 기업의 관리비용 절감 효과 발생

2)부동산투자회사의 개발사업 참여에 따른 신규건설수요 발생

□정부와 유관기관에서는 REITs시장규모를 연간 25조∼30조원으로 예측하고 있어 부동산투자회사의 개발사업 참여에 따른 신규건설수요 발행이 전망됨

□부동산투자회사의 수익사업으로 개발사업을 총자산의 30%까지 허용하는 정부방침을 참고로 했을 때 약 7조5,000억원∼9조원의 신규건설수요가 창출될 수 있을 것으로 예측되며, 건설업체의 부동산투자회사에 대한 개발사업 제안 활성화로 시공위주의 건설업계가 기획, 타당성조사 등 고부가가치영역에 대한 경쟁력을 배양할 수 있는 기회로 작용

3)사업방식의 다양화 및 건설업체의 역할 변화

□부동산산업의 핵심주체가 부동산소유자, 건설업체, 금융기관에서 REITs, 지분투자자, 자산운용회사로 전환될 것이 예상되며, 건설업계는 자금력 제한의 완화에 따라 사업성, 시공능력 등 다분화된 기획, 시공, 마케팅능력으로 시장에서 경쟁력의 잣대로 등장할 것으로 전망

□중소업체의 시공전문화 및 대형건설업체의 종합적 관리능력 확보 촉진을 통한 업계 분화 가속화

□프로젝트 파이낸싱의 활용, 개발사업자와 REITs간의 위험과 역할분담을 통하여 다양한 사업방식 창출

4. REITs 도입에 따른 건설업계 대응

1) 전문화를 통한 경쟁력 제고

□그 동안 부동산 개발사업에서 최대 경쟁요인은 자금력이었으나 부동산금융환경의 변화에 따라 기술력, 사업마케팅 능력 등이 중요한 요소로 등장하였음

□시장변화에 적극적으로 대응할 수 있도록 자사의 경쟁우위, 안정성 등을 고려한 핵심사업분야를 선정해야 할 것임

2) 건설경영방식의 혁신

□REITs, ABS, MBS 등 새로운 부동산금융시장의 활성화에 따라 비생산적 부동산 및 업무용부동산의 보유를 최소화함으로써 경영비용의 효율화 도모

□프로젝트파이낸싱 능력 확보를 통한 시장에서의 경쟁력 확보 필요

□자금력을 경쟁력으로 하던 과거의 관행에서 탈피하여 기술력에 지속적인 투자 및 개발과 마케팅 능력 확보가 필요

□부동산금융시장이 필요로 하는 요구사항을 파악하고 기획단계에서부터 내재화하여 새로운 시장의 개발을 확대함으로써 부동산투자회사에 사업 아이디어 제공능력 확보

※일반적으로 개발형 부동산사업은 고수익·고위험이 수반되는 사업이며, 투자후 일정기간이 경과되어야 이익의 실현이 나타나므로 개발사업자체에 변수가 많아 제도도입 초기에 정부는 개발형 부동산사업을 제한적으로 허용할 계획임(뒷면 표 참조)

<REITs의 개발형사업 투자요건>

1) 개발형 사업의 제한

부동산투자회사는 정보공시 및 감독을 위하여 주식시장에 상장(또는 등록)된 후부터 개발형 부동산사업에 투자 가능하도록 할 필요가 있다. 또한 투자범위는 자기자본의 100분30이내에서 투자 가능하고, 하나의 개발형 사업에 대하여는 자기자본의 100분의 10이내에서 투자하도록 하여 리스크를 최소화하기 위해 개발형 부동산사업을 제한함

2) 사업계획서 작성

부동산투자회사는 개발형 부동산사업에 투자하고자 하는 경우에는 다음의 내용이 포함된 사업계획서를 작성하여야 하도록 하고 외부 전문기관의 평가결과를 반드시 거치도록 의무화하고 사업계획서 및 평가결과는 정기적으로 공시하여 주주 및 투자자들이 열람할 수 있도록 해야 함

- 개발형 부동산사업의 총 투자금액 및 당해 부동산투자회사의 투자금액

- 개발형 부동산사업의 사업계획, 추진일정

- 개발형 부동산사업의 예상위험성 및 위험요소

- 개발형 부동산사업의 예상수익률 및 수익률에 영향을 미치는 요소

- 개발형 부동산사업의 공사 시공자에 관한 사항

- 기타사항

3) 개발형 사업의 세부기준은 별도로 마련하여 운영에 탄력성을 확보

5. REITs 제도도입에 따른 과제

□부동산 투자지표 개발, 위험 평가, 부동산 운영관리자를 육성하고 정부는 제도의 활성화를 위해 투자자를 유인할 수 있는 세제를 마련해주어야 할 것임

- 뮤추얼펀드와 같이 법인세의 이중과세를 배제해 주어야 할 뿐 아니라 부동산 거래단계에 과도하게 부과되는 각종 세금을 경감 필요

□투자자의 보호나 펀드의 평가, 발전을 위해서 투자 정보의 구축도 중요

- 다양한 형태의 부동산, 전국을 대상으로 해야 하는 광역성, 거래가격 파악의 어려움 등 현실에 산재한 부동산 데이터베이스 구축의 난제에도 불구하고, 투자정보의 기준에 적합한 형태로 이를 축적해 나가야 할  것임

□릿츠가 단순히 부동산 처분의 수단이라는 관점만으로는 활성화되기 어렵다는 점을 고려할 때 개발형 릿츠 허용을 확대가 필요함

- 선분양, 재건축, 재개발과 같이 소비자금융으로 건설자금을 조달하는 경우는 REITs로 전환시켜 사업을 하는 것이 오히려 투자자보호나 도덕적 해이를 방지하는 좋은 수단이 될 수 있을 것임. 끝.