기후 위기로 태양광, 풍력, 수력, 원자력, 수소 등 청정에너지가 중시되고 있다. 전 세계 청정에너지 시장은 2021년에 9000억 달러에서 2028년까지 연평균 8.5%로 늘어 약 2조 달러가 전망 된다(ZION 리서치). 특히 태양광과 원자력(특히 SMR)의 증가세가 두드러진다. 지난 5년간 청정에너지는 공급이 늘면서, 전체 발전량의 1/3을 차지하여, 석탄발전 비중과 똑같아졌다. 그리고 이미 전 세계 화석연료 수요의 5%를 줄이는 효과를 냈다. 화석연료 발전 비중이 그동안 약 60%를 차지하였지만, 최근 5년 사이에는 그 비중이 내려가고 있다. 세계에너지기구(IEA)는 2026년에는 54%까지 내려갈 것으로 전망하고, 2030년까지 50% 수준으로 낮추는 것이 목표로 하고 있다.
IEA는 건물이 소비하는 에너지 중에서 건물 자체 에너지 생산 목표를 약 20%로 잡고 있다. 태양열 10%에 地熱 같은 히트펌프 10%가 더해진 목표다. 또한 보완적 에너지 중에 화석연료 비중을 줄이면서, 대신 지역 단위의 SMR을 장려하고 있다. SMR이 사고가 일어날 확률은 10억년 중에 한 번이라고 하니 안전성이 크게 개선되고 있다.
모든 부동산에 전기화가 대세다. 건물에 도시가스를 직접 공급하지 않고 전기만 공급하는 개념이다. 일반 건물에서 도시가스 사용으로 인한 탄소배출을 줄이기 위함이다. 화석연료는 발전소에서만 사용하여 중장기적으로 한 곳에서 탄소를 포집한다는 의도다.
현지의 지역에너지 전기 공급 방식이 중앙 공급식보다 더 장려되고 있다. 장거리 송전은 전기의 60%가 상실된다고 한다. 캐나다 토론토는 지역에너지에 집중한다. 온타리오 호수의 4℃ 물을 인근 지역에 순환시켜 여름철 냉방 비용을 약 90% 절약하고 있다. 이를 운영하는 전력회사인 Enwave는 토론토 시내 전철역 인근 대규모 복합건물 The Well 프로젝트 지하에 신개념의 축열 배터리 사업을 하고 있다. 지하 주차장을 최소로 줄이고 대신 거대한 저수조를 만들어 온타리오 호수 물을 채운 뒤 차가운 물을 건물 내로 순환시켜 냉방비를 절약하고 있다.
건물에도 곧 공식적인 탄소 가격이 책정될 분위기다. 전 세계 에너지 관련 탄소 배출량의 39%가 건물에서 발생한다(세계 그린 빌딩 협의회). 건물에서 탄소 배출을 줄이기 위한 전 세계 C Change 모임이 2021년에 구성되었다. 이 조직은 최근에 부동산 배출 탄소 가격의 책정 기준을 개발하는 태스크포스를 구성했다.
전 세계 약 30개 국가가 이미 에너지, 소재, 금융, 농업, 해운 등에 대해 배출량에 따라 탄소세를 부과하고 있다. 1990년 핀란드가 탄소세를 처음으로 도입하였다. 독일은 탄소세를 도입하면서 탄소배출을 1990년 약 1,261백만 톤에서, 2021년에 약 726백만 톤으로 42%나 줄였다(독일 환경부). 뉴욕주는 톤당 탄소 배출 가격을 268달러, 네덜란드 위트레흐트시는 924달러를 책정하고 있다. 탄소 1톤은 승용차 한 대가 서울과 부산을 7번 왕복할 때 배출되는 양이다.
글로벌 부동산 산업도 친환경에 속도를 내고 있다. 핵심 수단은 건물 구조상의 탄소 절감, 친환경 자재, 운영 에너지 절약, 에너지 일부 자체 생산(태양열, 히트펌프) 등이다. 이 중에서 건물 구조에서 탄소 절감의 핵심은 주차장으로, 승용차를 유발하여 구조적으로 탄소를 많이 배출하게 된다. 출퇴근 시 대중교통을 이용만 하면 승용차는 생애 시간의 93% 이상을 주차만 하게 된다. 그래서 주요 도시들은 대중교통 인근 건물에서 주차장을 없애는 정책을 전개하고 있다.
전철역 인근 건물에서 지하 주차장을 안 지으면 적절한 가격의 주택 공급을 늘릴 수 있다. 주차 한 대의 공간은 12평으로, 주차 한 대를 줄이면, 지상에서 12평형 주택을 추가로 공급하는 여력이 생긴다. 샌프란시스코는 이 방법으로 도심에서 청년 주택을 늘리고 있다. 물론 입주자들은 ‘No Car’ 약속을 지켜야 한다. 차가 필요할 때는 공유차나 렌트카를 사용한다.
지하 주차장을 안 지으면 공사비도 줄일 수 있다. 지하 공사비가 전체 공사비의 약 40%를 차지하니 그만큼 총공사비를 낮출 수 있다. 10년 후가 되면, 자율주행 전기 택시가 크게 늘어 보편화되면, 자가용이 줄고 주차장의 90%는 다른 용도로 사용하게 될 전망이다. 공사비가 거의 두 배나 오른 현시점에서 생각해볼 내용이다.
미국 버팔로시는 최소 주차 요건을 없앤 도시 중 하나다. 대신 보행, 자전거, 대중교통 이용을 지원하는 법을 63년 만에 2017년 개정했다. 미니애폴리스시도 도심에 공동주택을 늘리기 위해 최소 주차 비율을 없앴다. 덴버시도 대중교통 역세권에 주차 비율을 10가구당 1대로 대폭 줄여 주택 가격 인하를 유도했다.
부동산 사업 중에 기후 위기를 극복하는 그리드 상호작용 효율 빌딩인 GEBs(grid-interactive efficient building) 사업이 크게 등장하고 있다. 건물의 에너지 절약(패시브 건물, 창문/플러그/조명/냉난방/환기 등 자동 조절), 건물 자체 에너지 생산(태양열, 지열), 에너지 저장 배터리, 지역에너지와 연결된 그리드 등이 믹스된 개념이다. 건물은 그리드의 수요에 맞춰 에너지소비의 감축, 전환, 조절을 할 수 있다. 여기에 비즈니스 연속성, 복원력, 거주자 편의성, 장기적인 자산 생존 등 많은 이점을 얻을 수 있다. 미국 전력 시스템은 2030년까지 GEBs를 통해 연간 80억~180억 달러 절감 효과를 얻을 걸로 보인다(미국 에너지부).
GEBs 사업은 유틸리티 회사(해외는 민간 전력회사가 대부분)들이 부동산 회사와 협업하면서 최근 더욱 확장하고 있다. 미국 에메라(Emera) 회사는 마이크로그리드로 민간 주거단지와 협업하여, 태양광, 배터리, 가스 발전을 믹스한 탄력적인 저탄소 전력을 공급한다. 태양광 발전과 창고업을 겸하고 있는 퍼블릭 스토리지는 미국에서 650개 이상의 창고 등의 옥상을 임차하여 태양광 사업을 하고 있다.
건축에서 탄소 배출을 줄이기 위해, 친환경 및 기존 자재 재활용이 늘고 있다. 특히 매스팀버(Mass Timber)인 대량의 목재를 사용하여 5~6층 규모의 건물을 짓는 산업이 커지고 있다. 목재로 사용하는 나무는 대개 30년 정도 자라면 목재로 사용할 수 있다. 나무를 베어낸 숲에는 묘목을 새로 심기에 지속가능한 사업이 가능하다. 디지털 트윈 설계로 목재는 사전에 규격화되어 제작되기에 현장에서는 조립만 하면 된다. 나중에 건물을 철거할 때도 재활용할 수 있다.
이상 살펴본 바와 같이 글로벌 부동산 산업은 기후 위기에 대응하기 위해 다양한 방식으로 변신하고 있다. 이 중에 우리가 채택 가능한 것부터 추진하는 것이 필요하다. 그러다 보면 새로운 부동산 산업의 모델이 정립되어 갈 것으로 보인다.
