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제목 부동산 시장, 정부 실패가 더 큰 리스크다! / 박순자 국회 국토교통위원회 위원장
이름 관리자 이메일  bbanlee@kfcc.or.kr
작성일 2019-04-02 조회수 2955
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경제경영학계에서 가장 유명한 논문집인 하버드 비즈니스 리뷰의 논문이나 기사들을 읽다보면 공통적으로 느껴지는 흐름이 있다. 바로 시장 실패로 인한 정부의 개입에 대한 판단이다. 정부의 시장 개입을 죄악처럼 여기는 풍토가 만연하다. 왜 세계적인 석학들이 모여서 논의하는 학술지의 공통적인 흐름이 있다는 것은 어떤 의미를 전달하는 것일까?

 

대체적으로 정부의 시장개입은 초기 시장의 불균형을 바로 잡는 효과가 있을 수는 있지만 궁극적으로 건전한 시장으로 전환을 방해한다. 결국 시장이 왜곡되는 결과를 만들게 된다. 최소한의 개입으로 과열된 시장을 진정시키거나 대규모 공공 사업을 통한 경기부양은 단기적으로 좋은 효과를 줄 수 있을지 모른다. 그러나 항상 지나친 개입이 문제가 된다. 이번 정부에서는 최저임금이나 52시간 근무제, 그리고 부동산 규제가 대표적인 정부의 개입이다.

 

정부의 시장 개입은 정치적 신념에 기인한다. 특히 진보 정권의 경우 큰 정부를 지향하고 더욱 더 적극적으로 시장에 개입하려고 한다. 이번 정부는 소득주도의 성장이라는 정치경제적 목표에 모든 사활을 걸고 있다. 목표가 타당한지 여부는 옳고 그름의 여부가 아닌 정치적 영역이므로 당위성을 주장하면 얼마든지 근거를 댈 수 있다. 목표가 옳고 그름의 여부를 따지는 것은 정치의 영역이고 선거를 통해 결정된다. 오히려 제대로 분석하고 비판해야 할 부분은 목표를 이루는 정책 수단의 효율성이다.

 

현 정부의 부동산 정책은 부동산 가격을 잡고자 양도소득세, 대출규제 등 다주택자에 대한 규제를 집중하는 한편, 공시지가, 공시가격을 조정하여 보유세를 급격하게 상승시켰다. 과세의 형평성 문제를 제기하며 전 국민에게 조세부담을 함께 지우는 것은 납득하기 어려운 조치이나, 여기까지는 정책 목표에 대한 일련의 흐름으로 볼 수 있다.

 

그러나 이후에 나온 분양가 공개 조치까지는 도무지 설명할 방법이 없다. 부동산 시장 규제가 부동산 가격 조정이라는 정책 목표가 분명하다면, 분양가 공개조치는 공급을 제한한다는 점에서 일탈된 행동에 가깝다. 국토교통부는 분양 가격 공시가격 확대를 입법 예고하면서 소비자의 접근성이 제고되는 것은 물론 적정가격의 주택 공급을 유도하여 국민 주거 안정에 기여라는 입장을 밝혔다. 소비자 접근성 제고는 정보의 비대칭을 잡는 조치로 소비자의 권익 향상에 도움이 되는 조치일 수는 있지만 원가 공개로 인해 부동산 가격이 안정된다는 조치는 증명된 바 없다. 분양 원가가 투명해 진다면 분양가격이 하락하고 기존 주택가격이 하락한다는 논리이지만 주택 가격을 결정하는 것은 시장의 수급이고 기존 주택의 가격에는 영향을 끼치지 못한다.

 

더욱이 지난 2004년 노무현 정부 시절에 분양원가 공개가 분양가 인하에 직접적인 효과가 없고 검증에도 어려움이 있어 사회적 혼란을 야기시킨다는 결론을 내린바 있다. 이번 조치로 인해 오히려 주택건설 위축으로 인해 공급이 줄어들게 되면 주택가격이 상승하는 부작용을 낳을 수 있다. 기업의 적정이윤 확보와 안정적 경영활동을 보장하지 못하는데 섣불리 투자를 나설 기업이 없을 게 분명하기 때문이다. 무엇보다도 기업의 영업 기밀을 침해할 수 있기 때문에 자유시장 경제를 근간으로 하는 헌법에 어긋나는 조치이기도 하다.

 

정책은 계획적이어야 하고 세밀해야 하며 예측 가능해야 하며 효과적이어야 한다. 분양가격 공시항목 확대는 충동적이고, 치밀하지 못하고, 예측 불가능한 결과를 가지고 올 것이다. 무엇보다도 성공적이지 못한 결과를 낳을 것이다. 이미 한번 실패한 적이 있는 정책이기 때문이다. 정부의 과욕은 끝이 없고 같은 실수를 반복한다.

 

이대로 경제가 추락하게 되면 부동산 시장은 한파 수준을 넘어서 빙하기 시대로 접어들게 될지 모른다. 그렇게 된다면 가계부채의 대부분을 차지하고 있는 부동산이 경제를 더 어렵게 만드는 악순환 효과로 대한민국이 파국으로 치닫을 것이다. 또한 지금 인구 변화 전망은 더욱 암울하다. 베이비붐 세대의 은퇴와 절망적인 수준의 출산율은 장기적으로 우리나라 부동산 시장의 성장가능성을 낮추고 있다. 장기적인 안목에서 부동산 시장을 제대로 이끌 리더쉽이 보이지 않는 다는 것이 위기를 더욱 크게 만드는 요인이다.

 

시장실패보다 정부실패가 더욱 큰 부작용을 낳는다. 우리 사회는 이러한 정치적 시도에 많은 비용을 부담할 것이다. 입법부가 나서서 이를 견제하고자 한다. 국회 국토교통위원장으로서 정부가 소득주도성장보다는 혁신 성장을 택하도록 권고하고, 규제 신설보다는 규제 완화 법안을 위주로 심사할 것이다. 정부의 과속운전에 적절하게 브레이크를 잡아주고 부동산 경기가 연착륙을 할 수 있도록 유도할 것이다. 분양원가 확대와 같은 잘못된 신호가 다시 나오지 않도록 정부는 더욱 더 고민하고 세심하게 정책을 다듬기 바란다.

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