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제목 파괴적인 정책 조합으로 방향 잃은 주택정책 / 이창무 한양대학교 도시공학과 교수
이름 관리자 이메일  bbanlee@kfcc.or.kr
작성일 2019-09-03 조회수 214
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문재인 정부 들어 전에 관측하지 못했던 주택시장상황이 전개되고 있다. 서울만의 나 홀로 행진이다. 노무현 정부 때도 이전 정부에서 시작된 시장회복세와 함께 서울의 강남 재건축 아파트 가격의 상승세가 이어졌으나 그때는 수도권의 동반상승이 발생했었다. 노무현 정부 시기 온갖 창의적인 규제 개발과 강화가 도입되었음에도 불구하고 서울과 경기 아파트 가격은 모두 약 60% 정도 상승하고 국제 금융위기를 맞이했다. 이후 주택시장 경기침체의 골은 깊었고, 이명박 정부 시기 실거래가지수로 약 20%의 가격 하락으로 하우스푸어 문제가 불거졌다. 박근혜 정부 들어 시작된 회복세는 약 30%의 누적상승률로 마감했다. 여기까지는 서울과 경기의 동조화가 이어졌다. 문재인 정부가 들어서자마자 경기도는 제자리걸음, 서울은 급등세의 반복으로 1년 반 만에 30%가 상승했다. 처음 겪어보는 서울과 경기의 탈동조화 현상이다. 무엇이 원인일까?

문재인 정부는 박근혜 정부 시기 이루어진 시장완화와 꾸준한 시장회복, 그리고 선분양제의 결합으로 수도권 전체로는 공급(인허가)과잉이라는 시장현황을 안고 시작했다. 박근혜 정부 후반기 인구축소기를 앞둔 마지막 불꽃이라고 여길 만큼 밀어내기식 아파트 분양이 이어졌었다. 적지 않은 전문가가 부정적인 인구구조 변화와 주택공급과잉으로 인한 장기시장침체를 예견했었다. 그러나 문재인 정부의 뚜껑이 열리자마자 전혀 예상하지 못했던 서울만의 독주가 시작되었다. 그리 장밋빛이 아니었던 시장상황과 연이어진 편협한 정책적 선택의 부작용으로 형성된 시장기대가 결합된 이 현상을 가장 잘 표현하는 한마디는 똘똘한 한 채이다.

도시축소기를 앞둔 현시점에서 서울이나 고용중심지 인근의 아파트에 대한 상대적인 선호도가 높아질 수밖에 없다. 그런데 정부는 그리고 서울시는 서울대도시권의 고용중심 인근에 주택이 공급될 수 있는 대체불가능한 대안인 재건축 및 재개발을 계속 어렵게 하는 정책적 선택을 하고 있다. 신축된 아파트의 가격 상승이 반영하는 재건축 아파트의 가격 상승을 그 역으로 해석하던 노무현 정부 실패의 전철을 그대로 밟고 있다. 지나고 생각하니 어차피 오를 것, 노무현 정부 때 시장에서 요구되었던 재건축사업이라도 제대로 진행되게 놔두었더라면, 지금까지 은마아파트 재건축으로 10년 넘게 갈등하지 않고, 좀 더 많은 사람이 2~3시간의 출퇴근으로 고생하지 않고, 결과적으로 강남 아파트의 희소가치도 덜하지 않았을까 하는 의미 없는 회한도 든다. 누군가 관련된 기사의 댓글에서 정답을 이야기했다. ‘서울대 입학정원을 늘리면 커트라인이 낮아진다.’

여기에 더하여 요즘 민간택지 분양가 상한제 도입 관련 논란이 뜨겁다. 민간택지 분양가상한제의 타깃은 강남권 재건축단지들이다. 여기까지는 노무현 정부 때와 큰 차이가 없다. 문제는 여기에 후분양와 10년의 전매제한이라는 파괴적인 조합을 시도하고 있다는 점이다. 분양가상한제든, 원가연동제든, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 비공식적인 분양가 심사든, 정보공개로 끝나지 않을 분양원가 공개든, 모두 분양가규제의 한 형태에 불과하다. 어떤 형태의 분양가규제든 시장을 왜곡시킨다. 특히 도시축소기를 앞두고 있는 지금 시점에서 분양가규제를 도시중심의 재건축과 결합시키면 어떤 일이 벌어지는지는 우리가 이미 알고 있다. 현 정부에서 HUG를 통한 비공식적인 수단으로 재건축 아파트 분양가 통제가 계속되고 있음에도 서울 아파트 가격은 급등했다. 규제의 강도를 높이면 가격이 안정되기보다는 피분양자의 시세차익이 커진다. 다만 대상이 되는 재건축을 진행하는 노후 아파트의 가격은 수익성 악화로 가격이 조정될 것이다. 그 조정의 기준이 신축아파트의 가격인데 신축아파트는 재건축이 어려워지면 희소가치가 상승하게 된다. 이는 노무현 정부 때도 벌어졌던 현상이다. 재건축 규제가 강화될 때마다 신축아파트 대비 재건축아파트의 가격 비율은 확실하게 조정을 받아 그 비율이 30%p 이상 하락했었다. 그런데 결국은 일반 아파트의 가격상승으로 재건축아파트도 급등했다.
후분양제는 분양가상한제를 결합되어서는 안 되는 장치이다. 후분양제와 분양가상한제의 결합은 로또 분양의 현장 배당을 담보한다. 아마도 유사 이래 최고 청약경쟁률을 갱신했다는 기사를 자주 보게 될 것이다. 이를 통제하기 위해 10년 전매금지가 더해졌다. 10년이란 그 안에 무슨 일이 벌어질 지도 모를 한 가정의 삶에 있어 긴 세월이다. 이 또한 지나친 재산권 침해가 아닐지 의문스럽다. 또 다른 문제는 후분양을 선택한 재건축 단지들도 분양가상한제의 적용으로 사업종결 조차 불확실해졌다는 점이다. 재산권 침해의 이슈에도 자유롭지 못하다. 결국 재건축부담금을 피해 몰린 재건축 아파트들로 인해 예상되었던 향후 2년 여 간 예상되었던 입주물량의 증가도 여의치 않을 수 있다.

현 정부의 주택정책이 어떤 방향성을 가지고 나아가기보다는 그저 도입된 규제가 초래하는 또 다른 부작용을 때우기에 급급한 선택들이 이어지는 것이 아닌지 강한 의문이 든다. 현 정부의 파괴적인 정책 조합으로 얼마나 큰 사회적인 비용을 감당해야 할지. 정부의 실패가 가져오는 사회적 비용은 시장의 실패보다 더 크고 파괴적일 수 있다.

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