지난 8월 4일 정부는 ‘서울 권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표하였다. 현 정부 출범 후 주택가격 안정화를 위해 지속적으로 수요를 억제했던 것과는 결이 다른 선택이라 많은 관심을 끌었다. 22번에 걸친 수요 억제 대책으로 만족할만한 효과를 얻지 못한 채 시장 불안정만 키운 상황에서 정부가 선택한 카드는 공급 확대였다. 정부 선택은 공감을 넘어 충분히 이해되지만, 조금 더 일찍 공급 카드를 쓰지 않은 아쉬움은 남는다.

주택공급 확대 방안은 수요가 많은 지역을 대상으로 하고 있다. 서울을 포함한 수도권을 중심으로 국공유지를 활용, 신규택지 발굴로 13만호 정도를 공급할 계획이다. 이들 택지들은 과천지역과 우체국 복합개발을 제외하곤 모두 서울에 집중, 산포되어 있다. 또한 개발 예정인 기존 도심 내 용산정비창과 서울의료원 부지에 대해선 용적률을 상향 조정하는 등 고밀화 개발을 추진하고, 공공성을 확보하는 조건으로 정비사업 밀도를 높여 공급을 늘리는 안도 포함하고 있다. 이들 중 짧은 시일 내에 추진될 수 있는 사업은 도심 내 개발 예정 부지와 국공유지가 될 것이다.

3기 신도시 밀도 조정은 충분히 가능하다는 점에서 불안정한 시장 심리에 긍정적으로 작용할 수 있다. 다만 서울 외곽이라는 입지 조건이 서울 신규 물량과 비교할 때 상대적으로 유인이 적을 수 있어 충분한 정책적 효과로 이어지는데 한계가 있어 보인다. 공공성에 기반을 둔 정비사업은 공공임대주택 공급 목적을 달성하는 좋은 수단일 수 있으나 조합과의 의견 조율이 쉽지 않을 수 있어 추진하는데 한계가 있어 보인다. 수요 억제로 시장 심리가 위축된 상황에서 경제적 인센티브 없이 조합과의 의견 조율이 가능할지는 의문이다.

지금까지의 경험에 비추어보면 수요 억제는 당장 효과를 볼 수 있다는 장점이 있을지 모르나 정책 효과를 결정하는 시장의 반응이 정책 의도와는 늘 같지는 않았다는 것이 걸림돌이다. 그렇다고 공급 확대가 만능은 아니었다. 공급 증가로 주거안정이 도모되는 것은 확실하지만 일정 시간이 소요되어야 한다는 점과 개발 과정에서 부작용으로 가격 불안정성이 나타나기도 한다는 것이 고민거리이다. 현 공급 확대 정책도 마찬가지로 낙관할 순 없다.

수도 이전 논란은 임대차보호 3법으로 만들어진 시장의 부작용과 혼란을 더 부추겼고, 가계부채관리는 주택담보대출 대신 신용대출을 증가시켰다. 신용대출 금리가 더 낮은 비정상적인 상황도 발생했다. 코로나 사태로 어수선한데 주택정책은 혼란 만 가중시키고 있다. 그렇다고 주택가격이 안정된 것도 아니다. 오랫동안 유지되고 있는 저금리로 전세가격도 같이 오르고 있기 때문이다.

시장을 대상으로 정책을 만들 때는 정치 철학이나 선입관만을 가지고 판단해서는 안 된다. 주택에 영향을 주는 변수가 워낙 많아서 주택시장 작동은 정치와 정책의 생각과는 정도와 방향에서 다를 수밖에 없다. 공급 확대로 정책을 바꾼 것은 좋은 전환이지만 기대만큼 효과를 보려면 시장 흐름을 잘 이해해야 한다. 탄성으로 공공성만 강조한다면 결과는 수요 억제와 크게 다르지 않을 것이다. 정부의 공유 철학이 시장 원칙과 잘 맞도록 탄력적으로 운영되어야 한다. 그러기 위해선 지금까지의 대책 실패를 되짚어봐야 한다. 시장의 반응과 결과를 분석해서 통치 철학과 시장 반응의 차이를 좁히는 방법을 찾아야한다. 그것이 정책의 역할이고, 탄력적 운영이 필요한 부분이다. 철학과 달리 정책은 때와 상황에 맞지 않으면 의미가 없기 때문이다.

생이불유(生而不有)라는 노자의 말이 있다. 내가 낳은 자식이라도 내 소유가 아니란 뜻이다. 물가로 당나귀를 끌고 갈 수 있어도 강제로 물을 먹일 수 없는 것과 같은 이치이다. 시장도 그렇다. 부모의 마음으로 자식을 대하듯 시장도 그렇게 다루어야 한다. 체벌만이 능사가 아니다.