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제목 사실을 왜곡하는 부동산 정책의 근거 / 이창무 한양대학교 도시공학과 교수
이름 관리자 이메일  bbanlee@kfcc.or.kr
작성일 2020-12-04 조회수 47
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문재인 정부처럼 다양한 정부 및 여당 인사들의 부동산시장에 대한 섣부른 말들로 국민들의 심기를 혼란스럽게 만들었던 정부도 없었다. 최근에도 국토교통부 차관의 임대차2법과 연결된 고통스러운 전세난에 대한 반성보다는 한번은 겪어야 될 성장통이라는 뜬금없는 강의, 아파트에 대한 환상을 버리라는 더불어민주당 진선미 의원의 다가구 매입임대주택에 대한 마리 앙뜨와네트식 홍보, 야당 및 언론 비난의 대표 상품이 된 호텔 전세방이 인기 있는 1인가구 주택이 될 거라는 김현미 국토교통부 장관의 근거 약한 뚝심 발언 등 설화 릴레이가 이어졌다. 이런 설화의 장본인들은 자신들의 계몽적 시각이 국민들에게 충분히 전달되지 못하는 것에 대해 무척 답답해한다. 문제는 그들의 당위적 시각이 국민들이 체감하는 주택시장과 심각하게 괴리되어 있다는 점이다.

현 정부 부동산정책의 전개과정을 4년 가까이 겪어오면서 마음을 불편하게 만든 또 한 가지 부조리는 그런 계몽적인 시각이 합리적이지 못한 논리와 왜곡된 통계를 기반으로 현실적인 정책으로 쌓아져 가고 있다는 점이다. 왜곡된 통계 논란의 정점은 한 시민단체의 문재인 정부 기간 3(20175~ 20205) 동안 서울아파트 52% 가격상승 주장과 김현미 장관의 11% 상승률 반박 논란이었다. 많은 논란이 있었으나 국가승인통계인 국토교통부의 아파트 실거래가지수 역시 50%에 가까운 상승률이 발생했음이 알려지면서 국토부 장관의 자의적인 통계 왜곡 비판이 쏟아지게 되었다

현 정부의 부동산시장에 대한 왜곡된 논리도 비합리적인 정책적 선택을 이어지게 하는 가장 중요한 원인이다. 얼마 전 한 라디오 토론 프로그램에서 종합부동산세 급등의 부작용인 임대료 전가란 부작용에 대한 논의 과정에서 한 시민단체 패널의 확신에 찬 주장이 뇌리를 안 떠난다. ‘재산세는 임대료로 전가되지 않습니다.’ 필자에게는 임대료 전가효과의 유무의 문제는 논의 밖이고 종부세 강화로 발생할 임대료 상승 압력을 어떻게 현명하게 대처할까가 고민인데 그 문제의 발생 자체를 부정하고 있다.

그 다음 날 현 정부의 부동산정책에 대한 전문가그룹 인터뷰를 진행하는 과정에서도 비슷한 경험을 했다. 해당 과제를 담당하는 연구자의 종합부동산세 강화는 결국 임차인에게 임대료 부담의 증가로 전가될 것이라는 논의에 대하여 경제학 분야 모대학 원로교수의 재산세 전가효과는 이론적으로도 실증적으로도 발생하지 않는다는 주장을 전달했다. 필자는 전달받은 그 글을 읽어보고 어떻게 이런 비논리적인 글을 내가 공부했던 경제학원론 교과서 저자분이 쓰셨는지 경악을 금치 못했던 일이 있다. 어쨌든 현 정부의 부동산정책 선택에 영향력을 미치는 전문가들이 재산세의 임대료 전가효과에 대한 강한 의문을 가지고 있고, 그런 논리가 다주택자에게 극히 차별화된 조세 부담을 지우는 것에 대한 합리화로 활용되는 것이 현실인 듯하다.

이론적인 측면에서 해당 논리는 헨리 조지 학파의 토지세의 중립성에 대한 주장과 맞닿아있다. 토지는 공급량이 한정되어 있어 토지세의 부과는 임차인에게 전가되지 않고 지주에게 온전히 불로소득 환수로 부담된다는 것이다. 그러나 논란이 발생하고 있는 도시적 토지이용은 전 국토의 일부에 불과하고 수요의 증가는 토지용도의 전환을 통해 얼마든지 도시적 토지의 공급이 확대될 수 있다. 하물며 자본의 투여로 지어지는 주택의 경우는 좀 더 탄력적인 공급 조절이 가능한 재화이다. 결국 종부세의 임대료 전가효과는 그 강도를 어떻게 조절할지 임차인의 부담을 정부지원을 통해 어떻게 완화할지의 문제이지 전가효과의 유무를 논의할 사안이 아니다.

최근 ‘1가구 1주택 소유주의란 지극히 선해 보이는 목표로 달려온 정부 여당의 다주택자들이 주요 타깃이 된 부동산정책의 최종직전 평가결과가 나왔다. 통계청의 2019년 주택보유통계는 문재인 정부 정책의 효과를 판단할 수 있는 기간인 2016년말 대비 2019년말의 전국 무주택가구 비율이 44.5%에서 43.7%로 감소하고, 다주택가구 비율은 15.0%에서 15.6%로 오히려 증가했음을 보여준다. 이런 현상은 다주택자에 대한 종합부동산세를 고안해낸 노무현 정부 시기에도 발생했었다. 흥미로운 점은 다주택자 비율과 무주택자 비율이 감소한 시기는 김대중 그리고 박근혜 정부 시기라는 점이다. 두 유형의 정부에서 나타난 결과 차이의 원인 무엇일까? 한 마디로 정리하면 노무현 및 문재인 정부에서는 부동산시장을 제로섬 게임으로 한정지었으나 김대중 및 박근혜 정부의 부동산시장은 플러스섬 게임이 이끌어갔다는 점이다. 부동산시장을 플러스섬 게임으로 접근한다는 것은 지속적으로 증가하는 주택수요에 부응하여 가격상승의 동력을 활용하여 주택공급을 늘리다보면 다주택자들 이상으로 무주택자들의 주택보유 기회와 욕구가 강화되어 결과적으로는 자가율의 향상이 이루어진게 된다.

현 정부 및 여당의 주류 인사들 모두 지나온 실패를 인정하고 되돌아보면서 지니고 있는 편협한 계몽적인 시각의 변화가 필요한 시점이다. 선한 목적이었다고 모두 용서받지는 못한다. 끊임없는 변명과 사실의 왜곡에 국민들은 지쳐가고 있다.


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