지난 22일 정부 가계부채관리협의체는 ‘가계부채 종합관리 방안’을 발표했다. 대출심사기준을 강화해 갚을 수 있는 만큼 대출하도록 하자는 게 이번 대책의 핵심이다. 사회 일각에서는 불과 1년 전만 해도 대출 문턱을 낮춰 집을 사도록 유도했던 정부가 태도를 바꿨다고 비판하고 있다. 그러니 정책불신이 생겨나지 않겠냐는 힐난이 묻어있다.

하지만 종합관리방안은 대출을 옥조이는 어떤 내용도 포함하지 않고 있다. 주택담보대출 관련 정책을 정교하게 다듬은 것으로 보는 게 맞다. 최경환 경제기획원장관 겸 부총리의 부동산담보대출 LTV(주택담보인정비율, 70%) DTI(소득대비원리금상환비율, 60%) 규제완화는 ‘여전히’ 유효하다. 이 같은 규제완화로 2014년에는 주택매매거래량이 2006년(108.2만호) 이후 처음으로 100만호를 넘어섰다. 그동안 정치권은 부동산을 무슨 괴물 보듯이 했다. 주식시장에서 주식거래가 잘 되지 않았다면 경제위기 상황이라고 입을 모았을 것이다. 하지만 주택거래 부진에 대해서는 누구도 그 위험성을 예기하지 않았다. 부동산은 부동산 시장에 ‘상장’된 실물자산이다. 거래가 안 된다는 것은 돈이 돌지 않는다는 것이다. 자금이 회전되지 않으면 그 자체가 위기이다. 자금경색은 기업에만 적용되는 것이 아니다. 그런 점에서 최부총리의 부동산대출 관련 규제완화는 획을 그은 정책전환이 아닐 수 없다.

O 미국 발(發) 금융위기의 시사점

2008년 미국 발(發) 글로벌 금융위기를 복기해보자. 당시 NINJA란 약자가 회자되었다. 거북이 이름이 아니다. NINJA는 ‘no income, no job, no asset’의 약자다. 즉 소득과 직업이 변변치 않은 사람 그리고 별다른 자산이 없는 사람에게도 대출을 해주었다는 것이다. 이것이 바로 ‘비우량주택담보대출’인 서브프라임(sub prime)이다. 결국 빚을 감당할 능력이 없는 사람에게 빚을 권한 것이 문제였다. 미국의 주택관련 금융기관은 그들의 우량주택대출채권(prime)을 비우량주택채권과 한데 묶어 ‘유동화’시켰다. 예컨대 썩은 사과를 몇 개씩 넣어 유통시킨 것이다. 이것이 CDO(Collateralised debt obligation)라는 파생상품이다. 주택관련 금융기관은 파생상품을 매각해 대출자금을 새로이 마련할 수 있었다. 하지만 문제가 있는 ‘기초자산’에 연계된 파생상품이 제대로 굴러갈 리 없다.

투자자는 손실을 입었고 2008년 10월 15일 투자은행 ‘리만브라더즈’가 파산했다. 글로벌 금융위기의 방아쇠는 이렇게 당겨졌다. 당시 집값이 대출액보다 떨어질 때 대출을 받은 사람이 집의 소유권을 포기하면 부채가 면책되는 조항이 있었다. 일종의 합법적 채무면탈인 ‘유한책임대출제’ (walk away)이다. 차주(借主)의 도덕적 해이로 밖에 설명할 수 없다. 주택시장이 온전히 작동할 리 없었다. 이것이 비우량 차주 발(發) 금융위기의 전모인 것이다. 당시 미국은 규제완화라기 보다는 규제 자체가 ‘불비(不備)된 상황’이었다. 미국발 금융 위기는 ‘신자유주의’ 실패와는 무관한 정책의 실패였던 것이다. 미국의 금융위기를 반면교사 삼아 규제를 다듬을 필요가 있다. 이번의 관리방안은 규제강화가 아닌 규제의 과학화(합리화)인 것이다. 

O 정부의 가계부채 종합관리 방안

최근 2012년부터 2014년까지 가계소득증가율보다 가계부채증가율이 더 높았다. 전년대비 2014년 가계부채증가율은 6.2%로 소득증가율 3.7%보다 유의하게 높다. 그러다 보니 총 가계부채는 2015년 1분기에 1100조원에 육박했다. 이 같은 가계부채 증가세는 저금리에 기인한 것으로 판단된다. 현재 한국은행 기준금리는 1.5%에 불과하다.

은행창구에 가면 통상 3~5년 동안 이자만 내다가 원금을 한꺼번에 갚는 ‘거치식 대출’을 권유한다. 은행 입장에서는 이자를 더 많이 받을 수 있고, 설사 원금 상환에 실패해도 집을 경매 처분하면 그만이기 때문이다. 대출자 입장에서도 굳이 마다할 이유가 없다. 다시 대출을 받으면 된다고 생각하기 때문이다. 하지만 재(再)대출이 안 되면 ‘거치식 대출’은 그 자체가 폭탄이다. 관리방안에 따르면 대출 만기구조를 일시상환에서 분할상환 위주로 개편하겠다는 것이다. 이는 타당한 조치이다. 미국의 모기지도 ‘원리금’을 분할 상환하는 구조이다. DTI 비율을 계산할 때 소득기준을 객관화한다. 지금까지는 소득증빙 서류를 제출하지 않아도 은행은 신용카드 사용액이나 계좌 잔고를 바탕으로 가상의 소득을 심사에 활용해왔다. 앞으로는 원천영수증 등 소득 자료를 객관화해야 한다. 

금리가 오르면 변동금리로 대출을 받은 가구는 ‘금리 위험’에 노출된다. 변동금리 주택담보대출의 경우 최근 3~5년의 금리 변동 폭을 감안해 향후 금리 상승에 따른 위험을 반영해 대출 가능 규모를 산정한다는 것이다. 이는 ‘스트레스 테스트’(stress test)를 가계대출에 적용시킨 것이다. 변동금리의 위험을 차주가 사전에 인지하게끔 한다는 것이다.

제2금융권 대출을 억제하겠다는 것이다. 지난 10년간 저축은행 등 2금융권의 가계대출 규모가 은행보다 2배 빠른 속도로 늘어났다. 상대적으로 심사가 느슨한 저축은행으로 대출 수요가 몰린 것이다. 현재 2금융권에서 토지·상가를 담보로 대출을 받을 때 가액의 최저 60%를 담보로 인정해준다. 하지만 토지나 상가의 경우 경매를 거치면서 물건 가치가 급락할 수 있다. 앞으로는 담보인정비율의 최저한도를 50%로 낮추겠다는 것이다. 아울러 농협·새마을금고 등 예탁금 비과세를 2016년 5%, 2017년 9% 과세로 전환하기로 했다. 제2금융권으로 저축이 과도하게 쏠려 대출을 남발하는 원인을 없애기 위한 조치다.

가계부채 관리방안에는 부부합산소득이 연 3000만원 이하의 서민가구를 대상으로 하는 ‘유한책임대출제도’의 시범 도입이 포함돼 있다. 담보로 제공된 집값이 대출금 밑으로 떨어지는 경우 집만 포기하면 나머지 대출금을 갚지 않아도 된다는 것이다. 하지만 미국의 서브프라임 사태에서 보듯이 이는 ‘도덕적 해이’를 부를 뿐이다. 도입해서는 안 된다.

O 소득을 늘려 부채를 감당하게 해야

 ‘부채관리방안’은 규제의 품질을 높이는 조치다. 따라서 이를 규제강화로 해석해서는 안 된다. 가계부채 누적의 잠재적 위험은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 하지만 위험이 공포로 과장돼서는 안 된다. 경제는 심리이다. 부동산 거래가 지체되면 돈이 돌지 않는다. 자금 회전은 실상은 ‘부채의 회전’이다.

부채는 규모보다도 그 구조가 중요하다. 빚을 짊어질만한 계층이 빚을 냈다면 문제는 없다. 2015년 3월 현재 은행권의 주택담보대출 연체율과 BIS비율은 각각 0.39%와 13.9%로 금융회사의 손실흡수 능력은 충분하다. 상환능력이 양호한 소득4~5분위 가구가 가계부채의 70%를 보유하고 있고, 금융부채 대비 금융자산 비율도 2013년 2.19배에서 2015년 1분기에는 2.27배로 증가했다. 거시적으로 큰 문제가 없다. 따라서 정책적 초점은 취약소득 계층의 채무에 맞춰줘야 한다. 미시적 접근이 필요하다.

자동차도 4륜구동 자동차가 구동력이 좋다. 경제도 마찬가지다. 시장경제는 기본적으로 ‘각자도생’을 원칙으로 한다. 경제를 이루는 구성원이 각자 생업을 통해 자립할 때 경제의 구동력은 극대화된다. 우리 경제의 문제는 과다 부채가 아닌 활력 저하다. 경제 활력은 땀과 눈물 그리고 혁신에서 나온다. 성장페달을 밟자. 그러면 ‘부채의 늪’에서 빠져나올 수 있다.