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제목 선진도시 도시개발 방향 / 최민성 델코리얼리티그룹 대표, ULI Korea 회장
이름 관리자 이메일  bbanlee@kfcc.or.kr
작성일 2019-07-03 조회수 323
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선진도시는 일자리 유지와 창출을 중시한다. 사람들은 일자리를 구하기 위해 도시로 몰려든다. 도시는 현재와 미래의 일자리 공급을 위해 의도적으로 젊은 인재의 창업을 지원한다. 미국 피츠버그시는 카네기 멜론 대학 내에 리서치 클러스터를 구성하고 벤처캐피털을 지원한다. 기업 니즈에 맞는 토지 용도전환에도 신경 쓴다. 문화예술을 젊은 인재를 유치하는 마중물로 활용도 한다. 뉴욕시는 맨해튼 인근 루즈벨트 섬에 2018년 가을 연면적 6만평 규모의 뉴욕 코넬 테크 혁신경제센터를 오픈하여 무료로 창업자들에게 임대해준다. 이런 시설을 15개나 운영할 계획이다. 런던도 테크시티를 통해 혁신창업을 지원한다.

선진도시는 직장인을 위한 적절한 가격의 주택공급(Affordable Housing)에 노력을 한다. 직장인의 장거리 출퇴근을 줄이고 직장 가까운 곳에 저렴한 주택을 공급하면 출산율 향상에도 좋다. 하지만 경제적으로 잘 나가는 도시는 저렴한 주택이 부족한 경우가 많다. 이유는 저밀도개발 조닝 때문이다. 그래서 도심과 역세권의 개발밀도를 높여 해법을 찾고 있다. 도시의 주제가 주택중심에서 사람중심으로 개념이 전환된 셈이다. 영국은 젊은 직장인을 위한 주택공급이 제대로 되지 않자, 아예 건물주가 비어있는 건물을 인허가 없이 주택으로 전환하는 PD(Permitted Developments) 정책을 전개하면서 그나마 공급이 늘어나고 있다. 주택공급을 늘여 주거 불평등을 줄이는 포용정책인 셈이다. 주택가격이 연간소득의 6년치를 넘어가면, 출산율 저하와 불평등이 심해진다. 그래서 주택이 필요한 곳에 필요한 만큼 충분히 공급해야 한다.

선진도시의 도시 인프라 우선순위가 바뀌면서 민간부동산의 인프라 역할이 커지고 있다. 주택 다음으로 24/7 탁아시설 공급에 주력한다. 스웨덴은 부모가 탁아시설 이용료를 3%만 내면, 나머지는 국가가 책임진다. 국가의 토지와 예산은 제한되어 있기에, 필요한 탁아시설은 민간부동산과 협의하여 공급한다. 혁신경제센터, 예술가 스튜디오, 공원길 등도 우선순위 인프라로 선정하여 민간부동산에서 필요한 인프라를 확보한다. 민간에게 충분한 용적율 인센티브를 제공하는 공공 민간 파트너쉽 사업을 추진하기에 양자가 모두 승자가 될 수 있다. 미국은 8,700개의 저소득층 지역을 선정하여 민간자본을 유치하고 있다. 이곳에 투자하면 양도소득세를 감면내지 면제해준다.

10년내 자율주행 시대가 되면서 교통이동 흐름이 바뀐다. 자가용은 90%가 줄어들고 탑승공유와 택시가 지금보다 3배 정도 늘어난다. 밀레니얼 세대의 도시거주가 늘어나면서 대중교통 이용이 늘어, 자가용 보유는 베이비부머의 1/6 수준으로 줄어들고 있다. 자동차보험시장은 70%나 축소되고, 사고율은 90% 감소, 교통사고 의료비는 50%나 감소한다. 지역거점의 전철역은 다양한 단거리 이동수단이 몰리는 허브 지역으로 바뀐다. 8인승 자율주행 버스, 퀵보드 같은 개인용 이동수단(Personal Mobility Vehicle) 등이 몰린다. 개인용 이동수단은 택시 이용의 절반을 차지하는 3~6km 단거리 이동의 상당부분을 대체할 전망이다. 그래서 자율주행택시의 향후 선두주자인 구글의 웨이모(Waymo)가 개인용 이동수단 공유업체인 라임(Lime)을 인수하였다.

주차장은 90%가 없어지면서 새로운 용도로 사용된다. 미국 포틀랜드 시의 바이브런트 시티 프로젝트는 호텔과 아파트를 계획하면서 주차장은 아예 없다. 샌프란시스코 도심도 새로 짓는 건물은 주차장이 없거나 대폭 줄였다. 총건설비도 30% 줄어들어 적절한 가격의 주택공급에 도움이 된다.

선진도시는 건강을 중시한다. 보스턴은 도심 도로를 공원화 시켰다. 최소한의 차량만 다니게 하고 숲길, 야외 수영장, 분수, 잔디밭, 공연장 등으로 꾸몄다. 도심 방문객은 30%나 더 늘었다. 코펜하겐은 자전거 고속도로를 운영한다. 런던 도심은 자가용 진입시 혼잡통행료로 16,500, 스톡홀름은 도시 2/3 지역을 진입할 때 13,000원을 부과한다. 차량혼잡과 대기오염을 줄이면서 평등한 인프라 비용을 분담하는 효과를 내고 있다. 유럽의 맨체스터, 바르셀로나, 암스테르담은 스마트시티 개념을 교통체증과 탄소배출 감소에 두고, 측정용 휴대 센서를 통계적으로 시민들에게 배포하여 실시간 데이터 수집과 개선을 하는 스마트시티즌을 실행하고 있다.

선진도시 일수록 이민을 많이 받아들인다. 출산율이 높다는 선진국도 1.9명을 넘지 못해 인구유지선인 2.1명에 미달이다. 그래서 이민을 받아 인구성장을 꾀하면서, 비어가는 도시의 인구유지를 하고 국민연금도 유지한다. 암스테르담, 런던, LA, 뉴욕, 시드니, 토론토, 싱가포르 등 선진도시도 인구의 30% 이상이 외국태생이다. 이민문화의 다양성은 도시경제에도 도움 된다.

선진도시는 빅데이터와 AI, 5G, 3D 프린팅, 모듈러 주택, Blockchain, 공유경제(Sharing Economy) 등 신기술을 적극 채택하고 있다. 미국에서 민간 부동산개발 역사상 가장 규모가 큰 뉴욕의 허드슨 야드 프로젝트(46만평 개발)는 빅데이터와 AI를 활용하여 미래도시를 지향하고 있다. 토론토 구글시티도 마찬가지 이다.

선진도시 일수록 ESG(Environmental, Social and Governance) 실행에 앞장서고 있다. 기업의 환경적 사회적 책임을 강조하는 협치가 중시되면서 도시 부동산에도 반영되고 있다. Paris Agreement는 부동산 개발자금 모집, 리츠, 자산운영, 에너지 준수 등에 공식적으로 반영되고 있다.

결론적으로 선진도시는 지속가능성장도시를 지향하고 있다. 자연환경과 더불어 인간이 행복하게 살아가는 도시를 가꾸는 것이다. 그래서 선진도시 개발방향은 일자리, 주택, 문화, 건강, 출산인프라, 이민유입, 자율주행, 스마트 신기술, ESG 등이 어우러지는 쪽으로 가고 있다.

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